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Comprar una propiedad en la Costa del Sol
Guía esencial para compradores extranjeros
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Obtenga su número NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Antes de poder comprar una propiedad en España, los compradores extranjeros deben obtener un número NIE, un número de identificación fiscal único y obligatorio para todas las transacciones inmobiliarias y financieras.
¿Por qué necesita un NIE en la Costa del Sol?
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Para inscribir la propiedad a su nombre.
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Para pagar los impuestos y tasas relacionados con la vivienda.
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Para contratar los suministros básicos (luz, agua, internet, etc.).
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Para abrir una cuenta bancaria en España.
Su abogado puede tramitar su NIE en España o bien a través de la Embajada o Consulado español más cercano en su país de origen.
2. El proceso de compra de un inmueble en la Costa del Sol suele seguir las siguientes etapas:
a. Contrato de Reserva
Se abona un depósito de reserva (entre 6.000 € y 10.000 €) para retirar la propiedad del mercado.
b. Auditoría Legal (Due Diligence)
Su abogado comprueba la titularidad de la propiedad, las deudas, las licencias y los contratos para garantizar que la compra sea segura y cumpla con la normativa.
c. Contrato Privado de Compraventa
Se firma entre 2 y 3 semanas después de la reserva. En esta etapa, se paga un depósito del 10% para propiedades de segunda mano (reventas) o alrededor del 30% para construcciones nuevas o promociones sobre plano.
d. Notaría y Escritura Pública Final
El último paso se realiza ante notario, normalmente entre 4 y 6 semanas después. Una vez firmada e inscrita en el registro, la propiedad pasa a ser oficialmente suya.
Impuestos sobre la propiedad y costes legales en la Costa del Sol
Para propiedades de obra nueva:
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10% de IVA sobre el precio de compra.
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21% de IVA en terrenos, garajes o trasteros (si se compran de forma independiente).
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): un 1,2% en Andalucía
Propiedades de segunda mano
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): un 7% fijo en Andalucía (existen tipos reducidos en función de las circunstancias personales del comprador y el destino de la vivienda).
Costes adicionales:
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Gastos de Notaría: entre 600 € y 1.800 €.
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Registro de la Propiedad: entre el 50% y el 70% del coste de la notaría.
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Honorarios legales (abogado): aproximadamente el 1% del precio de compra + 21% de IVA.
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Si va a comprar mediante financiación hipotecaria, tenga en cuenta que existirán gastos notariales y registrales adicionales tanto para la vivienda como para la escritura del préstamo. Asimismo, en Andalucía podría aplicarse un 1,2% en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para la hipoteca..
Nota: Actualmente, la gran mayoría de estos gastos de formalización hipotecaria son asumidos por la entidad bancaria en España
Hipotecas para no residentes
Los compradores extranjeros pueden obtener préstamos hipotecarios de bancos españoles, incluso si no son residentes de la Unión Europea.
Normalmente, las entidades bancarias ofrecen:
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Hasta el 60–70% del valor de tasación del inmueble (no del precio de compra).
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Plazos de amortización de hasta 20–25 años.
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Tipos de interés fijos o variables.
Se recomienda encarecidamente obtener una preaprobación bancaria antes de firmar un contrato de reserva.
Impuestos anuales sobre la propiedad para no residentes
Aunque no resida en España de forma permanente, como propietario no residente debe hacer frente a ciertos impuestos anuales relacionados con la vivienda:
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IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Un impuesto local anual basado en el valor catastral de la propiedad.
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Tasa de recogida de basuras y servicios locales: Cobrada por el ayuntamiento correspondiente.
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Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Se aplica tanto a los ingresos por alquiler como a una renta presunta (imputada) si la propiedad no se encuentra alquilada.
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Cuotas de Comunidad: Pagos destinados a la comunidad de propietarios del edificio o de la urbanización.
¿Qué es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)?
El IRNR es el impuesto español que grava las rentas obtenidas por personas que no residen en España pero que poseen propiedades en el país.
Si vive en el extranjero y es propietario de un inmueble en España, está obligado a presentar este impuesto incluso si la vivienda permanece vacía.
Existen dos casos principales:
a) Si no alquila la propiedad
Aunque nunca la alquile, la Agencia Tributaria española asume un pequeño beneficio ficticio denominado "renta imputada".
Se calcula sobre el valor catastral del inmueble mediante la siguiente fórmula:
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1,1% del valor catastral (si este ha sido revisado o modificado en los últimos 10 años).
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2% si no ha sido revisado recientemente.
A esa base resultante se le aplica el tipo impositivo que corresponda según su país de residencia (ver tabla a continuación).
b) Si alquila la propiedad
Si alquila su propiedad (ya sea para alquiler vacacional a corto plazo o de larga temporada), el IRNR se aplica sobre los ingresos del alquiler.
Dependiendo de dónde resida, pagará sobre sus ingresos netos (con deducciones) o brutos (sin deducciones).
Tipos impositivos del IRNR (2025/2026)
País de residencia¿Miembro UE / EEE?Tipo impositivo 19%
Deducción de gastos: Sí – puede deducir costes como mantenimiento, seguros y gastos de gestión.
Fuera de la UE / EEE (ej. Reino Unido, EE. UU., Canadá, Suiza, EAU, China) 24%
No se pueden deducir gastos de mantenimiento, seguros, etc. El impuesto se aplica sobre el ingreso bruto íntegro.
Cómo y cuándo se paga el IRNR
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Se declara de forma anual si la propiedad no se ha alquilado (uso propio).
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Se declara de forma trimestral si la propiedad está alquilada.
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Se presenta mediante el Modelo 210, ya sea por vía telemática o a través de un representante fiscal local.
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La mayoría de los propietarios no residentes recurren a un gestor o abogado para realizar este trámite; es económico y garantiza el cumplimiento de la ley.
Sanciones por impago del IRNR: Si la Agencia Tributaria española detecta el impago del IRNR (algo muy frecuente al vender o transmitir la propiedad), puede:
Reclamar el impuesto adeudado incrementado con intereses de demora.
Imponer multas (que oscilan entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada).
Retrasar o bloquear la transmisión de la propiedad.
Testamento en España (Últimas voluntades)
Se aconseja a los propietarios extranjeros de inmuebles que firmen un testamento español para los bienes radicados en España. Esto simplifica enormemente los trámites de herencia y evita conflictos legales entre diferentes jurisdicciones.
Comprar a nombre propio vs. a través de una sociedad
Algunos inversores barajan la opción de comprar mediante una Sociedad Limitada (S.L.) española por motivos fiscales o sucesorios. Sin embargo, esto no siempre resulta beneficioso, ya que dependerá de:
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Su país de residencia.
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El tipo de inmueble y su uso.
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Si se destina a disfrute personal o a explotación en alquiler.
Consulte siempre con un asesor fiscal internacional antes de tomar una decisión.
Seguro de hogar y de responsabilidad civil
El seguro de hogar no es obligatorio a menos que contrate una hipoteca, pero se recomienda totalmente. Una buena póliza cubre:
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Daños por incendio, agua y robo.
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Responsabilidad civil (ej. daños causados a un vecino).
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Asistencia en el hogar 24/7 opcional.
Gestión y mantenimiento postventa
Los propietarios no residentes suelen requerir apoyo continuo para:
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Gestión de alquileres.
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Mantenimiento y limpieza.
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Pago de facturas y presentación de impuestos.
Traducción de documentos
Todos los documentos oficiales (contratos, poderes notariales, certificados, etc.) deben estar en español o ser traducidos oficialmente por un traductor jurado certificado por el Ministerio de Asuntos Exteriores de España.
Asesoramiento legal y fiscal
Los compradores deben contratar siempre a un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario español. El abogado se encargará de:
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Verificar la titularidad y las cargas de la vivienda.
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Solicitar su NIE.
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Gestionar los trámites de notaría y del Registro de la Propiedad.
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Explicar las implicaciones fiscales internacionales.
Control de prevención de blanqueo de capitales
España aplica leyes estrictas de prevención del blanqueo de capitales. Los compradores deben aportar pruebas de:
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El origen lícito de sus fondos.
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Transferencias bancarias totalmente trazables.
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Documentación financiera respaldatoria.
Tener estos documentos preparados de antemano evitará retrasos innecesarios.
Cronograma estimado del proceso
El proceso completo suele demorarse de 4 a 8 semanas, si el comprador dispone de toda la documentación (fondos listos, cuentas y NIE ya tramitados)
Trámites pendientes
De 8 a 12 semanas, si es necesario tramitar el NIE desde cero, abrir cuentas bancarias en España o solicitar la aprobación de una hipoteca
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Esta información se facilita únicamente a modo de orientación general. Por favor, consulte con un profesional de su confianza para obtener asesoramiento legal o financiero.
