Realkreditlån for Udenlandske Købere

Udenlandske købere kan få realkreditlån hos spanske banker, selvom de ikke er EU-borgere.
Typisk tilbyder bankerne:

• Op til 60–70 % af ejendommens vurderede værdi (ikke købsprisen)

• Løbetider på op til 20–25 år

• Faste eller variable rentesatser

Det anbefales stærkt at få en forhåndsgodkendelse, inden du underskriver en reservationsaftale.

​

Årlige Ejendomsskatter for Ikke-Bosiddende

Selvom du ikke bor permanent i Spanien, skal du som ikke-bosiddende ejer betale visse årlige ejendomsrelaterede skatter:

• IBI (Ejendomsskat): en årlig lokal skat baseret på ejendommens matrikulære værdi (valor catastral)

• Affalds- og lokale servicegebyrer: opkrævet af din kommune

• Ikke-bosiddende indkomstskat (IRNR): gælder for lejeindtægter eller en fiktiv indkomst, hvis ejendommen ikke udlejes

• Fællesudgifter: betalinger til ejerforeningen i din bygning eller urbanisation

 

Forståelse af IRNR (Ikke-Bosiddende Indkomstskat)

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) er den spanske skat, der gælder for indkomst fra personer, der ikke bor i Spanien, men ejer ejendom her.
Selvom ejendommen står tom, skal skat indberettes.

To hovedscenarier:

a) Hvis du ikke udlejer ejendommen
Den spanske skattemyndighed antager en lille “fiktiv indkomst” baseret på ejendommens matrikulære værdi:

• 1,1 % af matrikulær værdi (hvis opdateret inden for de sidste 10 år)

• 2 % hvis ikke opdateret for nylig
  Derefter anvendes skattesatsen for dit bopælsland.

b) Hvis du udlejer ejendommen
IRNR gælder for lejeindtægten. Afhængigt af bopælsland kan skatten beregnes af netto- eller bruttoindtægten.

IRNR-satser 2025:

BopælslandEU/EEA medlem?SkattesatsFradrag

EU/EEA (fx Danmark, Frankrig, Tyskland, Norge, Island)Ja19 %Vedligeholdelse, forsikring, administrationsomkostninger kan fratrækkes

Ikke-EU/EEA (fx UK, USA, Canada, Schweiz, UAE, Kina)Nej24 %Ingen fradrag – skat på fuld bruttoindtægt

Eksempler:

• Ikke-udlejet ejendom: Lejlighed i Estepona, matrikulær værdi €200.000

  • Norge (EEA): 1,1 % × €200.000 = €2.200 → 19 % = €418/år

  • UK (ikke-EU): 1,1 % × €200.000 = €2.200 → 24 % = €528/år

• Udlejet ejendom: Lejlighed i Marbella €1.500/måned (€18.000/år)

  • Danmark (EU) – fradrag muligt: Netto €12.000 → 19 % = €2.280

  • USA (ikke-EU) – ingen fradrag: Brutto €18.000 → 24 % = €4.320

Hvordan og hvornår betale IRNR

• Ejendomme ikke udlejet: årlig indberetning

• Ejendomme udlejet: kvartalsvis indberetning

• Indberettes via Modelo 210, online eller gennem lokal skattemægler/advokat

Bøder ved manglende betaling af IRNR

• Skat kan opkræve ubetalt skat med renter

• Pålægge bøder (50–150 % af beløbet)

• Forsinke eller blokere ejendomshandler

 

Spansk Testamente

Udenlandske ejendomsejere anbefales at oprette et spansk testamente for aktiver i Spanien.
Dette forenkler arveprocedurer og undgår juridiske konflikter mellem lande.

 

Køb i eget navn vs. gennem selskab

Nogle investorer overvejer at købe gennem et spansk selskab (Sociedad Limitada – SL) af skattemæssige eller arveretlige årsager.
Dette er dog ikke altid fordelagtigt, afhængigt af:

• Dit bopælsland

• Ejendomstype og brug

• Personlig brug vs. udlejning

Konsulter altid en international skatterådgiver før beslutning.

 

Hus- og ansvarsforsikring

• Ikke obligatorisk medmindre du har lån, men stærkt anbefalet

• Dækker: brand, vandskade, tyveri og erstatningsansvar

• Valgfrit: 24/7 hjemmeassistance

 

Efter-salgs administration og vedligeholdelse

Ikke-bosiddende ejere har ofte brug for støtte til:

• Udlejningsadministration

• Vedligeholdelse og rengøring

• Betaling af regninger og skat

 

Dokumentoversættelse

Alle officielle dokumenter skal være på spansk eller officielt oversat af autoriseret tolk (traductor jurado).

 

Juridisk og skatterådgivning

• Hyr altid en uafhængig advokat specialiseret i spansk ejendomslov

• Advokaten vil:

  • Verificere ejerskab og gæld

  • Anmode om NIE

  • Håndtere notar- og tinglysningsformaliteter

  • Forklare internationale skattemæssige konsekvenser

 

Anti-hvidvaskkontrol

• Spanien håndhæver strenge AML-regler

• Købere skal dokumentere:

  • Lovlig oprindelse af midler

  • Sporbare bankoverførsler

  • Økonomisk dokumentation

• Dette forhindrer unødige forsinkelser

 

Tidslinje

• Fuldt køb: 4–8 uger, hvis alle dokumenter og midler er klar

• 8–12 uger, hvis NIE, bankkonto eller realkredit skal ordnes